Höherer Liegenschaftserfolg und Leerstandsquote erneut gesunken

Im ersten Halbjahr 2021 begannen die Sanierungsarbeiten der Liegenschaft Meisenweg in Derendingen mit 57 Wohnungen. Im Oktober starten auch die Sanierungsarbeiten der Liegenschaft Amselweg 7 – 17 in Zuchwil mit 36 Wohnungen. Die Bauarbeiten können nur in unbewohntem Zustand ausgeführt werden und die Mietparteien konnten bereits vor dem Baubeginn in eine Ersatzwohnung umziehen. Entsprechend gingen die Erlöse aus Vermietung der zu sanierenden Wohnungen zurück.

Im Bereich der kommerziellen Flächen wurden Mietparteien, welche durch das Massnahmenpaket des Bundes zur Abfederung der wirtschaftlichen Folgen während des Lockdowns nicht entlastet wurden, punktuell unterstützt. Der Leerstand der Renditeliegenschaften konnte erneut um 0,90 Prozentpunkte auf 4,72 % (5,62 %) gesenkt werden. Unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren stiegen die Erlöse aus Vermietung auf CHF 17,2 Mio. (CHF 16,8 Mio.). Die höheren Erträge in Kombination mit dem gesunkenen Liegenschaftsaufwand wirkten sich positiv auf den Liegenschaftserfolg aus. Er stieg um 3,0 % auf CHF 14,4 Mio. (CHF 14,0 Mio.).

Nachfrage nach Wohnraum erweist sich als krisenresistent

Der Erfolg aus Neubewertung belief sich auf erfreuliche CHF 3,1 Mio. (CHF 1,0 Mio.) und der Marktwert des Immobilienportfolios stieg im ersten Halbjahr auf CHF 710,9 Mio. (CHF 705,4 Mio.). Die Liegenschaften von Espace befinden sich in sechs Kantonen. Gemessen am Marktwert ist der Lebensraum zwischen den Städten Bern, Biel, Solothurn und Olten der geografische Schwerpunkt von Espace und bildet 85 % des Portfoliowerts ab. Der Wohnanteil beträgt umsatzmässig mittlerweile über 45 % und wird durch Sanierungsprojekte und Neubauprojekte in den nächsten Jahren laufend erhöht werden. Insbesondere die Wohnnutzung hat sich während der Pandemie als besonders krisenresistent erwiesen. Zahlreiche Menschen wünschen sich wieder mehr Platz zum Wohnen, weil sie entsprechend mehr Zeit zuhause verbringen (Stichwort: Home-Office). Die Corona-Pandemie hat aufgezeigt, dass viele Angestellte zukünftig einen Teil ihrer Arbeit von zuhause aus verrichten können und wollen, was die Nachfrage nach Wohnraum nachhaltig beeinflussen wird. Es sind insbesondere Regionen wie Solothurn, die von dieser zusätzlichen Nachfrage profitieren. Das Marktgebiet von Espace verfügt über ein grösseres Angebot an bezahlbarem Wohnraum als die Grossräume Bern, Basel oder Zürich und ist zentral gelegen.

Deshalb befinden sich in der aktuellen Projektpipeline von rund CHF 95,0 Mio. hauptsächlich Investitionen in Renditeliegenschaften im Segment Wohnen. Davon fliesst etwa die Hälfte der Investitionen in Sanierungsprojekte. Alle Projekte orientieren sich an den veränderten Nutzungsbedürfnissen der Mieterschaft. Beispielsweise wird die Nachfrage nach Kleinwohnungen (Microappartments), intelligenten Sharing-Konzepten oder ressourceneffizienten und nachhaltigen Wohnformen aufgenommen. Besonderes Augenmerk liegt auf der steigenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum.

In der Bilanz von Espace ist die «Landbank» (nicht rentabilisierte Liegenschaften) mit einem Verkehrswert von CHF 49,6 Mio. abgebildet. Sie bildet das Fundament für die zukünftige nachhaltige Entwicklung des Unternehmens. Die Baulandreserven werden laufend hinsichtlich Marktopportunitäten geprüft. Entsprechend ist geplant, das Projekt Hasenmatte in Grenchen mit ca. 30 Wohnungen als nächstes zu entwickeln. Auch ausserhalb des eigenen Portfolios hat Espace im letzten halben Jahr intensiv nach Einwirkungsmöglichkeiten (Akquisitionen) gesucht und ist gegen Ende der Berichtsperiode auch fündig geworden. Es handelt sich um eine Wohnüberbauung in Zuchwil mit 93 Wohnungen. Der Eigentumsübertrag an Espace steht kurz bevor. Die Liegenschaft wird jährlich rund CHF 1,0 Mio. an zusätzlichen Mieteinnahmen generieren. Mit dieser Akquisition stärkt Espace ihre schon heute bedeutende Marktstellung im Grossraum Solothurn.

Zukunftsgerichtete Unternehmens­strategie

In der Berichtsperiode haben sich der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung weiter intensiv mit der künftigen Ausrichtung des Unternehmens befasst und die Weichen gestellt. Im Zentrum der geschärften Unternehmensstrategie stand die Frage, wie Espace ihre unternehmerische Resilienz noch stärker ausbilden kann, um sich für zukünftige Herausforderungen zu wappnen. Für Espace gehen Resilienz und Nachhaltigkeit Hand in Hand. Nachhaltige Liegenschaften minimieren das Risiko einer Wertminderung durch guten Umgang mit ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Veränderungen. Der Nachhaltigkeitsgedanke von Espace stützt sich dabei auf vier Säulen: Fokus auf hohe Wohn- und Arbeitsqualität für unsere Mieter, fossilfreie Gebäude, flexible und adaptive Gebäudestrukturen sowie bezahlbare Mietflächen. Die Umsetzung dieser Nachhaltigkeitsstrategie soll ermöglicht werden durch digitale und innovative Prozesse, ein talentiertes Team sowie markt- und nutzerorientierte Projektentwicklungen unter Einbezug der Anspruchsgruppen (bestehende und neue Kundschaft, Behörden etc.).

Insbesondere die Entwicklungsprojekte Aebiareal in Burgdorf (Ärztehaus mit Mikroapartments) und Visavie in Biel (Innovative Wohnform mit Dienstleistungen im Gesundheitsbereich) werden die Elemente aus der Strategie perfekt aufnehmen können und Espace noch stärker positionieren. Im Bereich der Digitalisierung wird ab Anfang 2022 die neue Vermietungsplattform fastspace.ch aufgeschaltet, welche der Kundschaft eine schnellere, einfachere und flexiblere Form der Miete ermöglichen wird.

Ausblick und Dank

Die Wirtschaft erholt sich schrittweise von den Auswirkungen der Corona-Pandemie, aber die Unsicherheit bei Konsumentinnen und Konsumenten wie auch bei Unternehmen bleibt gross. Im Immobilienmarkt hat sich dies in den geänderten Raumbedürfnissen und höhere Akzeptanz von digitalen Prozessen gezeigt. Büroflächen werden in Art und Ausmass nicht mehr gleich nachgefragt wie vor Corona. Diese Verschiebung wird sich auch auf Espace auswirken. Entsprechend werden die Produkte und Prozesse kontinuierlich an die veränderte Nachfrage angepasst.

Die vor Jahren eingeschlagene Strategie, den Wohnanteil laufend zu steigern und durch Sanierung der Wohnbauten die Qualität des Portfolios zu erhöhen, wird den Effekt der geänderten Nachfrage nach kommerziellen Flächen mittelfristig überkompensieren können. Nach Abschluss und Vermietung aller geplanten Projekte kann mit zusätzlichen Erlösen aus Vermietung im Umfang von rund CHF 4,0 Mio. gerechnet werden. Die sich in Planung befindlichen Neubauprojekte und die attraktiven Landreserven sowie der Innovationsanspruch von Espace werden zusätzlich dazu beitragen, dass sich Espace positiv weiterentwickeln kann.

Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir ein solides Jahresergebnis 2021 mit einer Steigerung des bereinigten Periodengewinns gegenüber dem Vorjahr.

Ein besonderer Dank geht an unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Ihr Engagement in diesem herausfordernden Halbjahr war beeindruckend. Auch unseren Mieterinnen und Mietern und Ihnen, sehr geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre, gebührt ein grosser Dank für die partnerschaftliche Zusammenarbeit und das grosse Vertrauen in Espace.