Höherer Liegenschaftserfolg und Leerstandsquote erneut gesunken

Im Berichtsjahr 2021 erfolgte der Baustart der Sanierung der Liegenschaft Meisenweg in Derendingen und der Liegenschaft Amselweg 7 – 17 in Zuchwil mit insgesamt 93 Wohnungen. Die Bauarbeiten werden in unbewohntem Zustand ausgeführt, wobei die Mietparteien die Möglichkeit einer verbilligten Ersatzwohnung erhielten. Aufgrund dieser Sanierungen sanken die Erlöse aus Vermietung gegenüber dem Vorjahr leicht auf CHF 34,5 Mio. (CHF 34,6 Mio.). Gleichzeitig konnte der Liegenschaftsaufwand reduziert werden und kompensierte die Ertragsminderung. In der Summe stieg der Liegenschaftserfolg gegenüber dem Vorjahr auf CHF 29,1 Mio. (CHF 28,8 Mio.). Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank um über 30 Basispunkte auf 5,30 % (5,62 %) und beeinflusste den Liegenschaftserfolg positiv.

Erfolgreiche Akquisition und Erfolg aus Neubewertung

In der Berichtsperiode tätigte Espace den Zukauf einer Wohnüberbauung mit 93 Wohnungen in Zuchwil. Mit dieser Akquisition wird die Ertragskraft (rund CHF 1 Mio. Mieteinnahmen pro Jahr) und die bedeutende Marktstellung von Espace im Raum Solothurn weiter gestärkt. Veräus­sert wurde eine nicht strategie­konforme Gewerbeliegenschaft in Biel. Der Marktwert des Immobilienportfolios stieg im Geschäftsjahr 2021 auf CHF 738,1 Mio. (31.12.2020: CHF 705,4 Mio.). Der Erfolg aus Neubewertung der Liegenschaften belief sich auf CHF 4,8 Mio. (CHF 1,3 Mio.).

Seit einigen Jahren sind insbesondere die Preise für Wohnliegenschaften stärker gestiegen, als es Fundamentalfaktoren wie Mieten oder Einkommen erklären können. Im Hinblick auf potenzielle Veränderungen des Marktumfelds ist für Espace die Sensibilität und Umsicht bezüglich der Neubewertungserfolge zentral, um der Gefahr einer Korrektur an den Immobilienmärkten entgegenzuwirken. Der mit dem Marktwert gewichtete durchschnittliche nominale Diskontierungssatz des Portfolios von Espace ging im Berichtsjahr leicht zurück auf 4,11 % (2020: 4,32 %), was verglichen mit anderen Immobiliengesellschaften einen soliden und umsichtigen Wert darstellt. Der tiefste für eine einzelne Liegenschaft angesetzte Diskontierungssatz liegt bei 3,35 %, der höchste bei 6,05 %.

Nachfrage nach Wohnraum und Gesundheitsimmobilien

Der Wohnanteil bei Espace beträgt umsatzmässig mittlerweile rund 46 % und wird durch die Fertigstellung von Sanierungs- und Neubauprojekten in den nächsten Jahren laufend erhöht werden. Insbesondere die Wohnnutzung hat sich in den letzten Jahren als besonders krisenresistent erwiesen und wird weiterhin nachgefragt. Zusätzlich führt der demografische Wandel zu einem erhöhten Bedarf an Flächen für Gesundheit und medizinische Versorgung (Gesundheitsimmobilien). Vor diesem Hintergrund investiert Espace mit der aktuellen Projektpipeline von rund CHF 100 Mio. hauptsächlich in Renditeliegenschaften im Segment Wohnen und Gesundheit. Davon fliesst etwa die Hälfte der Investitionen in die Sanierung von Wohnungen, die andere Hälfte in Neubauten mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gesundheit). Veranschaulicht wird diese Strategie durch das Neubauprojekt auf dem ehemaligen Aebi Areal am Bahnhof in Burgdorf mit Praxisgemeinschaft und Kleinwohnungen sowie das Projekt VISAVIE in Biel mit innovativen Wohnformen sowie Pflegewohnungen im Alter. Beide Projekte werden noch in diesem Jahr mit der Realisierung starten können.

Espace leistet Beitrag zur Energiewende

Espace verpflichtet sich, ihren Beitrag zu leisten und Anstrengungen zu unternehmen, um den weltweiten Temperaturanstieg zu begrenzen. Deshalb wird das Unternehmen bis 2030 die Treibhausgasemissionen gegenüber 2021 halbieren können. Schon heute liegt der direkte CO₂-Ausstoss des Portfolios von Espace im Mittel bei 10,6 kg/m² und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Schweizer Gebäudeparks von 15 kg/m².

Den CO₂-Ausstoss zu verringern und den Energieverbrauch zu reduzieren ist nur ein Element in der Nachhaltigkeitsstrategie. Espace verfolgt aber mit ihren Anstrengungen bezüglich der nachhaltigen Ausrichtung des Unternehmens das Ziel, die Bedürfnisse von Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft gleichermassen einzubeziehen.

Ausblick

Im Umfeld tiefer Zinsen stehen Immobilienanlagen im Vergleich zu alternativen Anlagen sehr gut da. Mutmasslich kann davon ausgegangen werden, dass die Immobilienpreise auch 2022 weiter steigen, insbesondere bei reinen Wohnliegenschaften. Die vor Jahren eingeschlagene Strategie von Espace, den Wohnanteil laufend zu steigern, hat sich bewährt. Espace hat sich als Ziel gesetzt, dass der umsatzmässige Wohnanteil im Portfolio zwischen 45 % und 60 % betragen soll. Aus Gründen der Diversifikation und Risikostreuung wird Espace auch in Zukunft in ein breit abgestütztes Portfolio aus Wohn- und kommerziellen Liegenschaften investieren.

Die laufenden Entwicklungs- und Bauprojekte sind im Berichtsjahr weiter vorangekommen. Espace verfügt über eine Pipeline aus laufenden und geplanten Neubau- und Sanierungsprojekten im Umfang von rund CHF 100 Mio. Ausserdem wird Espace weiterhin Ausschau halten nach attraktiven Gelegenheiten zur Akquisition von Renditeliegenschaften, um die eingeschlagene Wachstumsstrategie umzusetzen. Die laufenden und anstehenden Projekte, die attraktiven Landreserven sowie der Nachhaltigkeits- und Innovationsanspruch von Espace werden zusätzlich dazu beitragen, dass sich das Unternehmen positiv weiterentwickelt.