Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) entwickelte sich im Geschäftsjahr 2018 sehr erfreulich. Der Periodengewinn stieg um 9.2% auf CHF 13.06 Mio. (CHF 11.95 Mio.). Der Betriebsaufwand sank um 19.41% und der Finanzaufwand reduzierte sich um 9.8%. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 23. Mai 2019 die Ausschüttung einer verrechnungssteuerfreien Dividende aus Kapitaleinlagereserven von CHF 4.75 pro Aktie.

Betriebliches Ergebnis

Espace erzielte 2018 ein betriebliches Ergebnis (EBIT) von CHF 23.8 Mio. (CHF 23.2 Mio.).

Der Liegenschaftserfolg erreichte mit CHF 25.8 Mio. die Höhe des Vorjahres, obwohl Erträge durch den Verkauf zweier Renditeliegenschaften wegfielen. Veräussert wurden die Liegenschaften Mollipark in Zofingen und Bernstrasse 116/118 in Rothrist. Die durch den Verkauf entstandenen Ertragsausfälle konnten durch die erfolgreiche Erstvermietung von Wohnliegenschaften ausgeglichen werden. Es sind dies im Wesentlichen:

• die Fertigstellung der ersten Etappe der Liegenschaft «Les Amis» am Narzissenweg in Biel mit insgesamt 36 Wohnungen, welche alle vermietet sind,
• die sanierte und vollvermietete Liegenschaft am Amselweg/Drosselweg in Zuchwil mit 154 Wohnungen.

Ausbau der Wohnliegenschaften im Portfolio

Der Marktwert des Immobilienportfolios stieg um 5.0% auf CHF 671.8 Mio. (CHF 639.8 Mio.).

Zu dieser Wertsteigerung trugen hauptsächlich die im Bau befindlichen Renditeliegenschaften bei. Insgesamt wurden im Jahr 2018 CHF 35.1 Mio. in folgende Neubauprojekte investiert:

• Neubau des Hauptsitzes der Schaffner Gruppe in Luterbach. Mit dem Bezug per Mitte 2019 wird das Gebäude vollvermietet sein.
• Fertigstellung der Überbauung «Espace Birse» im Zentrum der Gemeinde Valbirse (53 Wohnungen).
• Bau der jeweils zweiten Etappen der Wohnsiedlungen «Les Amis» in Biel (36 Wohnungen), «Volaare» in Zuchwil (83 Wohnungen) und der Überbauung «Visavie» in Biel (58 Wohnungen).

Insgesamt befanden sich 230 Wohnungen im Bau, von denen in der Berichtsperiode 53 fertiggestellt wurden. Der Kauf zusätzlicher Stockwerkeigentums-Einheiten an der Zuchwilerstrasse 41/43 am Bahnhof in Solothurn mit CHF 1.0 Mio. trug ebenfalls zur Wertsteigerung bei. Bei dieser Liegenschaft wurde die Fassade komplett saniert, alte Wohnungen in Arztpraxen oder möblierte Appartements umgebaut und auf Anfang 2019 vermietet.

Dank Kenntnissen des lokalen Marktes ergeben sich gute Investitionschancen

Am Jurasüdfuss ist die Bautätigkeit nach wie vor hoch. Die Zahl der leerstehenden Wohnungen nimmt zu. Der Leerwohnungsbestand variiert von Gemeinde zu Gemeinde, gleichzeitig ist die Lage innerhalb einer Gemeinde relevant. Deshalb analysiert Espace laufend die Mikro-Entwicklung des heimischen Immobilienmarktes und strebt so nach Erhöhung der Gesamtrendite. Ein Beispiel ist das Projekt «Volaare» in Zuchwil, wo im Herbst 2019 die ersten Mieter einziehen werden. Bereits heute ist die Hälfte der insgesamt 83 Wohnungen vermietet. Dieser Vermietungserfolg ist nicht zuletzt auf den Bedarf an Wohnraum von Mitarbeitenden der Biogen International GmbH zurückzuführen. Das Unternehmen wird Ende 2019 mit rund 600 neuen Arbeitsplätzen in Luterbach, also in unmittelbarer Nähe zu Zuchwil, den Betrieb aufnehmen. Die erfreuliche Entwicklung führte zu einer Belebung der Nachfrage nach leerstehenden Gewerbeflächen auf dem Espace-Areal an der Nordstrasse in Luterbach. Somit konnte eine weitere Reduktion des Leerstandes erreicht werden. Ausserdem baut Espace hier derzeit den neuen Hauptsitz der Schaffner Gruppe. Schon vor Baubeginn wurde das Gebäude vermietet und das Unternehmen wird Mitte 2019 die neuen Räume beziehen können.

Reduzierte Leerstände

Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank auf 7.3% (9.9%). Dieser noch immer unbefriedigende Prozentsatz beinhaltet allerdings nicht nur Leerstände aus nicht erzielten Wiedervermietungen, sondern gewisse Räumlichkeiten wurden bewusst nicht wieder vermietet, um sie in naher Zukunft zu sanieren oder umzubauen. In der Liegenschaft Zuchwilerstrasse 41/43 zum Beispiel wurden die kommerziellen Flächen leer belassen, um diese bis Ende 2019 für neue Mieter umbauen zu können.

Starke Eigenkapitalquote und tieferer Finanzaufwand

Das Eigenkapital betrug per 31. Dezember 2018 CHF 302.0 Mio. beziehungsweise CHF 156.41 pro Aktie. Die Eigenkapitalquote beträgt 44.02%. Die Nettorendite der Renditeliegenschaften betrug im Berichtsjahr (gewichtet) 4.61%.

Das tiefe Zinsniveau ermöglichte neue langfristige Finanzierungen zu günstigen Konditionen. Der Finanzaufwand reduzierte sich um CHF 0.8 Mio. oder 9.8 % auf CHF 7.4 Mio. (CHF 8.2 Mio.).

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 17. Mai 2018 die Ausschüttung einer erhöhten Dividende aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 4.75 pro Aktie. Damit kann das Dividenenbetreffnis voraussichtlich während mehr als 10 Jahren verrechnungssteuerfrei und für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz einkommenssteuerfrei ausgeschüttet werden.

Entwicklung der Espace-Aktie

Nach Ausschüttung der Dividende von CHF 4.75 pro Aktie im Mai 2018 betrug das Eigenkapital pro Aktie am 31. Dezember 2018 CHF 156.41. Der bezahlte Kurs hingegen notierte per Ende des Berichtsjahres CHF 138.00, also um 7.38% tiefer, während der Schweizer Aktienmarkt SPI ein minus von 8.6% und der Indes des Immobiliensektors (SXI Real Estate Shares Broad Index) einen Rückgang von 2.1% auswies. Die Gesamtrendite der Espace-Aktie (inkl. Dividende) lag im Berichtsjahr mit –4.19% unter derjenigen des Immobiliensektors SXI, aber über derjenigen des Schweizer Aktienmarktes SPI.

Attraktive Kapitaleinlagereserven

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung am 23. Mai 2019 die Ausschüttung einer unveränderten Dividende aus Kapitaleinlagereserven von CHF 4.75 pro Aktie. Die Kapitaleinlagereserven betrugen am 31.Dezember 2018 CHF 54.30 pro Aktie. Espace beabsichtigt, auch in den nächsten Jahren die Dividende aus diesen Kapitaleinlagereserven auszuschütten. Die Dividenden sind bis auf Weiteres verrechnungssteuerfrei. Für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz unterliegen sie nicht der Einkommenssteuer.

Ausblick

Die gute wirtschaftliche Lage in der Schweiz kommt auch in den recht zuversichtlichen Erwartungen der Unternehmen für 2019 zum Ausdruck.

Eine konjunkturelle Verlangsamung ist wahrnehmbar. Demgegenüber steht der Wachstumskurs einzelner Unternehmen. Auch im Arbeitsmarkt setzt sich diese selektive Entwicklung fort.

Die Zinsen werden auch in diesem Jahr auf einem tiefen Niveau verharren. Entsprechend bleiben Wohnimmobilien bei institutionellen Investoren beliebt, weil ihre Gelder im festverzinslichen Markt nicht mehr Ertrag bringend angelegt werden können. Das heisst, die Lage am Immobilienmarkt ist angespannt, die Liegenschaftspreise sind – verglichen mit den tieferen Mieterlösen – hoch, was leider zu einer Überproduktion von Wohnungen und sinkenden Renditen führen könnte. Espace setzt alles daran, ihr langjähriges Know-how der lokalen Besonderheiten und Entwicklungen zu nutzen und von der leicht belebteren Nachfrage in gewissen Sektoren nach Büro-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Industrieliegenschaften zu profitieren.

Im Zentrum der täglichen Arbeit stehen bei Espace der Abbau von Leerständen und die erfolgreiche Vermietung der 230 sich im Bau befindlichen Wohnungen. Zusätzlich werden laufend weitere Möglichkeiten für nachhaltiges und profitables Wachstum analysiert. Chancen sind im Immobilienmarkt vorhanden, müssen aber künftig noch selektiver ergriffen werden. Auch im Liegenschaftsportfolio von Espace bieten sich Möglichkeiten für Investitionen. Entsprechend werden Sanierungen, Aufstockungen oder Arealentwicklungen sowie Umbauten einen wesentlichen Teil zur Wertsteigerung des Portfolios beitragen können.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind zuversichtlich, die bisherige Dividendenpolitik auch in einem härteren und unübersichtlicher werdenden Umfeld weiterführen zu können. Wir danken den Aktionären für das Vertrauen, den Mietern und Geschäftspartnern für die gute Zusammenarbeit und dem Espace-Team für den tatkräftigen Einsatz.