Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) kann über eine erfreuliche Geschäftsentwicklung im ersten Semester 2018 berichten. Der Periodengewinn stieg um 8.7% auf CHF 5.6 Mio. (CHF 5.1 Mio.). Der Betriebsaufwand sank um 5.1%, und der Finanzaufwand reduzierte sich um 11.3%.

Ertragsausfälle weitgehend ausgeglichen

Im Vorjahr verkaufte Espace zwei Renditeliegenschaften, eine weitere wurde für einen Ersatzneubau abgebrochen. Deshalb reduzierten sich die Mieterträge um CHF 0.85 Mio. Diese Ertragsausfälle wurden aber nahezu ausgeglichen: Im Wesentlichen durch die Fertigstellung der ersten Etappe der Liegenschaft «Les Amis» am Narzissenweg in Biel mit insgesamt 36 Wohnungen (alle Wohnungen sind vermietet) sowie die sanierte und vollvermietete Liegenschaft mit 154 Wohnungen am Amselweg / Drosselweg in Zuchwil. In der Summe fiel der Liegenschaftserfolg um CHF 0.2 Mio. (‑1.59%) auf CHF 12.6 Mio.

Ausbau der Wohnliegenschaften im Portfolio

Der Marktwert des Immobilienportfolios stieg um 2.8% auf CHF 657.9 Mio. (CHF 639.8 Mio.), hierzu trug der Kauf zusätzlicher Stockwerkeigentums-Einheiten an der Zuchwilerstrasse 41 / 43 in Solothurn mit CHF 1.0 Mio. bei. Diese Flächen werden in Arztpraxen umgebaut und vermietet.

Die Wertsteigerung der Renditeliegenschaften im Bau betrug CHF 17.0 Mio. Investiert wurde in die folgenden im Bau befindlichen Wohnsiedlungen: Überbauung «Espace Birse» im Zentrum der Gemeinde Valbirse (52 Wohnungen), Bau der jeweils zweiten Etappe der Wohnsiedlung «Les Amis» in Biel (36 Wohnungen) und «Volaare» in Zuchwil (83 Wohnungen) sowie der zweiten Etappe «Visavie» in Biel (58 Wohnungen). Insgesamt befanden sich 229 Wohnungen im Bau, von denen 52 fertiggestellt wurden. Obwohl in der Gegend nach wie vor viel gebaut wird, stossen die Angebote von Espace auf eine gute Nachfrage. Beispielhaft dafür ist die entstehende Überbauung «Volaare» in Zuchwil. Sie entspricht unter anderem dem Bedarf an Wohnraum von Mitarbeitenden der Biogen International GmbH, die in Luterbach eine neue Produktionsanlage baut und den Betrieb mit rund 600 neuen Arbeitsplätzen im Jahr 2019 aufnehmen wird.

Zu diesem Zeitpunkt werden auch die Wohnungen in der Überbauung «Volaare» bezugsbereit sein. In Biel bietet die Überbauung «Les Amis» nicht nur Wohnraum, sondern erfüllt auch die Nachfrage nach Dienstleistungen, zum Beispiel mit einer Kinderkrippe oder mehreren Gästezimmern. Im Zeitalter der Berufstätigkeit beider Eltern und sich laufend verändernder Anforderungen an Wohnen bietet «Les Amis» vielseitige Möglichkeiten.

Im Bau befindet sich auch der neue Hauptsitz der Schaffner Gruppe (Schaffner) mit Forschungs- und Entwicklungsabteilung. Das Grundstück in Luterbach grenzt an das Entwicklungsgebiet
Attisholz / Luterbach. Mit Schaffner wurde vor Baubeginn ein Mietvertrag abgeschlossen. Die erfreuliche Entwicklung im Umfeld führte auch zu einer Belebung der Nachfrage nach leerstehenden Flächen auf dem Areal, und es konnte ein weiterer Abbau des Leerstandes erreicht werden.

Zurückgehende Leerstände

Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank auf 7.9% (Vorjahr 9.4%); vor allem, da neue Mieter von leerstehenden kommerziellen Flächen akquiriert werden konnten. Diese positive Reduktion der Leerstände wird sich dank in der Berichtsperiode bereits abgeschlossenen Mietverträgen mit Wirkung ab Juli auch im zweiten Halbjahr 2018 fortsetzen.

Starkes Eigenkapital

Das Eigenkapital betrug per 30. Juni 2018 CHF 294.5 Mio. beziehungsweise CHF 152.55 pro Aktie. Die Eigenkapitalquote beträgt 42.8%.

Das attraktive Zinsniveau ermöglichte neue langfristige Finanzierungen zu günstigen Konditionen. Der Finanzaufwand reduzierte sich um CHF 0.5 Mio. (–11.3%). Die mittlere Verzinsung betrug 1.96% bei einer mittleren Fälligkeit von 4 Jahren.

Underperformance der Espace-Aktie

Nach Ausschüttung der erhöhten Dividende (Mai 2018) von CHF 4.75 pro Aktie beträgt am 30. Juni 2018 das Eigenkapital pro Aktie CHF 152.55. Der bezahlte Kurs ging im Laufe des ersten Halbjahres von CHF 149.00 auf CHF 140.50 zurück. Zusammen mit der Dividende ergibt sich eine negative Performance von –2.5% im ersten Halbjahr.

Ende des ersten Halbjahres 2018 hat sich das Handelsvolumen ausserbörslich gehandelter Titel um fast 25% abgeschwächt. Durch das sinkende Handelsvolumen im Gesamtmarkt geriet auch die Espace-Aktie unter Druck. Entsprechend dürfte sich der Kursrückgang durch Marktmechanismen und nicht aufgrund der Unternehmensdaten ergeben haben.

Die Kapitaleinlagereserven betrugen am 30. Juni 2018 CHF 54.31 pro Aktie. Espace beabsichtigt, in den nächsten Jahren die Dividende aus diesen Kapitaleinlagereserven auszuschütten. Damit sind die Dividenden bis auf Weiteres verrechnungssteuerfrei und für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz unterliegen sie nicht der Einkommenssteuer.

Ausblick

Espace geht davon aus, dass für die Wirtschaft in der Schweiz noch Potenzial für weiteres Wachstum besteht. Die Konjunktursignale für die kommenden Monate bleiben recht günstig. Im Zuge der guten Entwicklung hat sich die Auslastung der gesamtwirtschaftlichen Produktionskapazitäten weiter verbessert.

Die Nachfrage nach Büro-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Industrieflächen zeigt punktuell Anzeichen einer Stabilisierung. Espace profitierte von dieser Entwicklung. Im ersten Halbjahr 2018 wurden leerstehende Flächen vermietet, die im zweiten Halbjahr ertragswirksam werden.

Hingegen nehmen derzeit die Risiken im Markt für Wohnimmobilien zu, da insbesondere institutionelle Investoren ihre Gelder nicht mehr ertragbringend im festverzinslichen Markt anlegen können. Teilweise wird an der Nachfrage vorbeigebaut. Entsprechend vermag die Nachfrage der Überproduktion von Wohnungen und der Ausweitung des Angebotes nicht überall zu folgen. Die Mietpreise bleiben weiter unter Druck. Angesichts dieser Entwicklung sind die im Bau befindlichen Wohnliegenschaften von Espace ausschliesslich auf eine konkrete Nachfrage vor Ort ausgerichtet. Die Nähe zum Kunden und gute Kenntnisse der Bedürfnisse des lokalen Marktes schaffen die Voraussetzungen dafür. Bau und Bewirtschaftung werden dementsprechend geplant.

Espace bestätigt die für das Geschäftsjahr 2018 gesteckten Zielsetzungen, den Leerstand weiter zu senken und das operative Ergebnis zu verbessern. Aus heutiger Sicht dürfte per Ende 2018 das Periodenergebnis des Vorjahres nicht ganz erreicht werden, da Verkaufsgewinne in dieser Höhe (CHF 1.7 Mio.) nicht anfallen werden.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind zuversichtlich, die bisherige Dividendenpolitik auch in einem härter und unübersichtlicher werdenden Umfeld weiterführen zu können. Sie danken den Aktionären für das Vertrauen, den Geschäftspartnern und Mietern für die gute Zusammenarbeit und dem Espace-Team für den tatkräftigen Einsatz.