Die vor Jahren eingeschlagene Investitionsstrategie und weitere Verbesserungen im operativen Geschäft der Espace Real Estate (Espace) führten im Berichtsjahr zu einem sehr erfreulichen Ergebnis. Der Periodengewinn inklusive Neubewertung stieg auf CHF 16.8 Mio. (Vorjahr CHF 13.1 Mio.), was einer Zunahme von CHF 3.7 Mio. oder 29 % entspricht. Ohne Berücksichtigung der Effekte aus Neubewertung stieg der Gewinn um 15% auf CHF 14.9 Mio. (Vorjahr 12.7 Mio.).

Espace erzielte im Jahr 2019 das beste Ergebnis ihrer Geschichte. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung trotzdem die Ausschüttung einer gleichbleibenden Dividende aus Kapitaleinlagereserven von CHF 4.75 pro Aktie, da die Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzbar sind.

Ausbau Immobilienportfolio und Qualitätssteigerung

Das Geschäftsjahr war geprägt durch den Erstbezug mehrerer Wohnbauten im Stammgebiet von Espace sowie die Eröffnung des Hauptsitzes der Schaffner Gruppe in Luterbach. In der Be­richtsperiode wurden mit der Fertigstellung der zweiten Etappe der Überbauung «Les Amis» und «Visavie» in Biel sowie der Überbauung «Volaare» in Zuchwil insgesamt 171 neue Wohnun­gen bezugsbereit. Die Erstvermietung dieser Wohnbauprojekte verlief sehr erfreulich. Im zweiten Halbjahr schloss Espace zu­dem die Bauarbeiten des Hauptsitzes der Schaffner Gruppe in Luterbach ab, welcher seit Bauvollendung vollvermietet ist.

Aufgrund der erfolgreichen Vermietungen stiegen die Erlöse wie erwartet auf CHF 32.2 Mio. (Vorjahr CHF 31.4 Mio.). Die Ver­jüngung des Portfolios und die damit einhergehende Qualitäts­steigerung wirkten sich positiv auf den Liegenschaftsaufwand aus. Insgesamt lag der Liegenschaftserfolg mit CHF 26.6 Mio. über dem Ergebnis des Vorjahres (CHF 25.8 Mio.). Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank um 0.65 Prozentpunkte auf 6.67 % (Vorjahr 7.32 %).

Der Marktwert des Immobilienportfolios wuchs um 4.25 % auf CHF 700.3 Mio. (CHF 671.8 Mio.). Verkauft wurden nicht strategiekonforme Grundstücke in der Stadt Grenchen (z.B. Bau­land für Einfamilienhäuser) und eine Gewerbeliegenschaft in Wangen an der Aare. Das Portfoliowachstum und den Abbau des Leerstandes bewältigte Espace ohne Ausbau des Personal­bestandes. Das Plus an Vollzeitstellen (10.4 gegenüber 9.8 im Vorjahr) ist auf die Ausweitung der Tätigkeit der eigenen Bewirt­schaftung zurückzuführen.

Espace nutzt das Ertragspotential der Sonne

Das bestehende Liegenschaftsportfolio von Espace bietet zahl­reiche Chancen für Wachstum. Zukünftig werden Sanierungen, Aufstockungen oder Arealentwicklungen sowie Umbauten einen wesentlichen Teil zur Wertsteigerung des Portfolios beitragen können. Dabei sind Energie und Nachhaltigkeit zentrale Ele­mente in der weiteren Entwicklung des Unternehmens. Espace will das Ertragspotential der Sonne noch stärker nutzen. Im Be­richtsjahr wurden sieben Gebäude mit Photovoltaikanlagen aus­gestattet, welche rund 190’000 Kilowattstunden Ökostrom pro Jahr erzeugen. Damit kann der Ausstoss von ca. 34 Tonnen CO2 pro Jahr vermieden werden. Der Solarstrom wird im Rahmen eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) innerhalb der Gebäude selbst verbraucht. Dank dieser innovativen Nut­zung erhalten die Mieter grünen Solarstrom vom eigenen Haus­dach, der einerseits weniger kostet als Netzstrom und anderer­seits für Espace als Investorin eine marktübliche Rendite abwirft. Espace will diesen Kurs fortsetzen und das zusätzliche Ertrags­potential der Sonne noch verstärkter nutzen. Weitere Installatio­nen von Solaranlagen sind in der Planung.

Attraktive Kapitaleinlagereserven

Die Folgen der Corona Krise sind zum heutigen Zeitpunkt nicht absehbar. Deshalb beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 15. Mai 2020 die Ausschüttung einer gleichbleibenden Dividende aus Kapitaleinlagereserven von CHF 4.75 pro Aktie (Vorjahr CHF 4.75). Am 19. Mai 2019 haben die Schweizer Stimmberech­tigten das Bundesgesetz über die Steuerreform und AHV Finan­zierung (STAF) angenommen. Als Privataktionär von Espace ist die Annahme der Vorlage ein Vorteil gegenüber börsenkotierten Aktien. Da Espace nicht an der Börse kotiert ist, kann eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven nach wie vor für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz vollumfänglich steu­erfrei erfolgen. Die Kapitaleinlagereserven betrugen am 31. De­zember 2019 CHF 49.54 pro Aktie. Espace beabsichtigt, auch in den nächsten Jahren die Dividende aus diesen Kapitaleinlagere­serven auszuschütten.

Entwicklung der Espace-Aktie

Das Eigenkapital pro Aktie betrug am 31. Dezember 2019 CHF 160.37. Der bezahlte Kurs stieg im Jahr 2019 von CHF 138.00 auf CHF 170.00. Zusammen mit der ausbezahlten Dividende ergibt dies eine Performance von 26.6 %.

Erfolgte und geplante Veränderung im Verwaltungsrat

Im Berichtsjahr wurde der Generationenwechsel im Verwaltungs­rat eingeleitet. Der langjährige Verwaltungsratspräsident Dr. Christoph M. Müller (1948) und das langjährige Verwaltungs­ratsmitglied Jürg Kaufmann (1947) verzichteten altershalber auf eine Wiederwahl an der letztjährigen Generalversammlung. Das langjährige Mitglied des Verwaltungsrates Dr. Andreas Hauswirth (1954) übernahm den Vorsitz von Dr.Christoph M. Müller, zu­sätzlich wurden mit Ueli Winzenried (1955) und Stephan A. Mül­ler (1981) neue Mitglieder in das Gremium gewählt.

Anlässlich der Generalversammlung vom 15. Mai 2020 ver­zichtet Theodor F. Kocher (1954) auf eine Wiederwahl. Durch sein Wirken als Verwaltungsrat und seine zuvor 15-­jährige Tätig­keit als Vorsitzender der Geschäftsleitung von Espace hat er die erfolgreiche Entwicklung des Unternehmens massgeblich ge­prägt. Der Verwaltungsrat dankt ihm herzlich für sein langjähri­ges, engagiertes und erfolgreiches Wirken für die Gesellschaft und die Unterstützung beim Generationenwechsel in der Geschäftsführung. Als sein Nachfolger schlägt der Verwaltungs­rat der Generalversammlung Christoph Arpagaus (1966) vor. Christoph Arpagaus ist seit 2006 Mitinhaber, Vorsitzender/Mit­glied und Standortleiter Bern (Hauptsitz) der Geschäftsleitung der Itten + Brechbühl AG, Bern.

Ausblick

Das Wachstum der Schweizer Bevölkerung ist im Berichtsjahr weiter zurückgegangen, trotzdem stieg die Zahl der neu gebilde­ten Haushalte. Dies ist auf die Zunahme der Einpersonenhaus­halte zurückzuführen. Ende Jahr war jeder dritte Haushalt ein Singlehaushalt. Als Ursachen für diesen Trend sind unter ande­rem die Individualisierung und die demografische Entwicklung auszumachen. Espace sieht in den gesellschaftlichen Verände­rungen Chancen am Immobilienmarkt und wird ihr Geschäft zukünftig noch stärker danach ausrichten. Beispielsweise konn­ten im Rahmen der Bauprojekte «Visavie» und «Les Amis» in Biel bereits erste positive Erfahrungen mit neuen Wohnformen ge­sammelt werden. Das Hauptaugenmerk im laufenden Geschäfts­jahr gilt der eigenen Entwicklung und den Investitionen in das Bestandesportfolio. Der Transaktionsmarkt wird weiterhin kon­sequent beobachtet, um lohnende Opportunitäten sowohl auf der Kaufs­- als auch auf der Verkaufsseite wahrzunehmen.

Aufgrund des nach wie vor anhaltenden Tiefzinsumfeldes wird weiterhin viel gebaut. Wegen mangelnder Alternativen ste­hen Immobilien hoch in der Gunst bei institutionellen Anlegern. Es werden bewusst höhere Leerstände in Kauf genommen. In Anbetracht der nach wie vor anhaltenden Bautätigkeit dürften sowohl das Angebot als auch die Leerstände weiter anwachsen. Damit bleiben auch die Mieten unter Druck. Deshalb wird die Lagequalität wichtiger denn je im Wettbewerb um die Mieter. Eine gute Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr und die Nähe zu den Zentren ist ein Hauptfaktor für ein geringes Leerstandsri­siko. Neben der Lage ist insbesondere der Mietzins das wich­tigste Kriterium bei der Wahl einer Immobilie. Im Anlageraum von Espace waren die Kunden immer schon preissensitiver als in anderen Wirtschaftsregionen. Entsprechend verfügt Espace über die Kompetenzen, bezahlbaren Wohnraum anzubieten und gleichzeitig eine attraktive Rendite zu erwirtschaften. Mit diesem Wettbewerbsvorteil sind wir zuversichtlich, dass unsere Produkte auch zukünftig zufriedene Mieter finden. Eine kundenorientierte Bewirtschaftung, ein aktives Portfoliomanagement und eine ziel­gruppenorientierte Vermarktung tragen weiter zur Stärkung des Unternehmenserfolgs bei.

Die Auswirkungen der Coronavirus­-Pandemie sind noch nicht abschätzbar. Mit dem breit diversifizierten Portfolio und den op­timierten Prozessen ist Espace robust aufgestellt. Wir danken den Aktionären für das Vertrauen, den Mietern und Geschäfts­partnern für die gute Zusammenarbeit und dem Espace-­Team für den tatkräftigen Einsatz.