Espace zeigt Resilienz in anspruchsvollem Umfeld

Die umfassenden Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft Meisenweg in Derendingen mit insgesamt 57 Wohnungen werden grösstenteils Ende September 2022 fertiggestellt sein. Die beiden ersten Etappen mit 48 Wohnungen wurden bereits erfolgreich vermietet und wirkten sich entsprechend positiv auf die Vermietungserlöse aus. Im Bereich der kommerziellen Liegenschaften konnten insbesondere die frei gewordenen Flächen an der Dammstrasse 14 in Grenchen und der Solothurnstrasse 1 in Biel erfolgreich wiedervermietet werden. In der Summe stiegen die Mieterlöse im ersten Halbjahr 2022 um rund 0,5 Millionen Franken auf 17,6 Millionen Franken.

Unter dem Strich resultierte ein Erfolg aus Vermietung von Liegenschaften von 14,9 Millionen Franken (14,4 Millionen Franken). Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank gegenüber dem gesamten Berichtsjahr 2021 (5,30 Prozent) erneut um knapp 60 Basispunkte auf 4,72 Prozent.

Nachhaltiges Portfoliowachstum

Die Preise auf dem Transaktionsmarkt sind nach wie vor hoch. Espace tätigte in der Berichtsperiode keinen Zukauf, prüfte aber laufend Opportunitäten auf dem Akquisitionsmarkt. Indes scheinen die Zeiten des «billigen Geldes» vorbei zu sein, was sich am bereits deutlich gestiegenen Zinsniveau ablesen lässt. Entsprechend werden institutionelle Investoren sich wieder Anlagealternativen ausserhalb der Immobilienanlagen zuwenden. Espace geht davon aus, dass sich dadurch neue Möglichkeiten auf dem Immobilien-Transaktionsmarkt ergeben werden.

Zu Beginn des laufenden Jahres wurde eine Restparzelle in der Industriezone in Oensingen im Halte von 3000 m² an die benachbarte Firma Bell AG veräussert. Zusammen mit den getätigten Investitionen und dem Erfolg aus Neubewertung der Liegenschaften stieg der Marktwert des Immobilienportfolios im ersten Halbjahr 2022 auf 751,1 Millionen Franken (31.12.2021: 738,1 Millionen Franken).

Der mit dem Marktwert gewichtete durchschnittliche nominale Diskontierungssatz des Portfolios von Espace ging im ersten Halbjahr leicht zurück auf 4,04 % (31.12.2021: 4,11 %). Der tiefste für eine einzelne Liegenschaft angesetzte Diskontierungssatz liegt bei 3,25 %, der höchste bei 6,00 %.

Potential im Projektportfolio

Espace investiert derzeit rund 32,0 Millionen Franken in laufende Sanierungen mit insgesamt 166 Wohnungen in Derendingen und Zuchwil sowie rund 15 Millionen Franken in den Neubau für das Ärztehaus mit Wohnungen in Burgdorf. In der Berichtsperiode begannen die Bauarbeiten für die Totalsanierung der Liegenschaft Amselweg / Lerchenweg in Zuchwil mit 73 Wohnungen. Bei dieser Sanierung wurde aus Gründen der Nachhaltigkeit auf einen Ersatzneubau verzichtet und die Strategie «sanieren statt eliminieren» gewählt. Sanierungen sind gegenüber Neubauten deutlich weniger ressourcenintensiv und insbesondere werden weniger Beton und Stahl verbaut. Es zeigte sich, dass sich Espace dank dieser Vorgehensweise der Baukostensteigerung weitestgehend entziehen konnte. Renovationen werden von der Preissteigerung weniger getroffen als ressourcenintensive Neubauten.

In der Berichtsperiode wurden auch die Planungsgrundlagen für zwei weitere Neubauten im Segment Wohnen gelegt. In Biel wurde das Baugesuch für die dritte und letzte Etappe der Überbauung VISAVIE mit insgesamt 76 Wohnungen und einer Erdgeschossnutzung für Wohnen im Alter eingereicht. Und in Grenchen wurde das Vorprojekt für die Überbauung Hasenmatte mit 32 Wohnungen abgeschlossen. In der Planung wurden die allfälligen weiteren Baukostensteigerungen im laufenden Jahr vorsorglich eingepreist. Es ist nach wie vor davon auszugehen, dass auch im nächsten Halbjahr die Baupreise weiter steigen werden. Erst mittelfristig scheint es wahrscheinlich, dass sich die Lieferengpässe auflösen und sich die Rohstoffpreise normalisieren und dadurch die Baupreissteigerung wieder abnehmen wird.

Integrierte Finanzierungsstrategie

Espace verfügt mit einer Eigenkapitalquote von 43,5 % über eine solide Eigenkapitalbasis. Der belehnte Anteil auf Stufe Gesamtportfolio liegt dadurch deutlich unter der Amortisationsgrenze von 65 %. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten sank gegenüber der Vorjahresperiode erneut und betrug 1,24 % (1,40 %). Die durchschnittliche Zinsbindung lag per 30.06.2022 mit 4,72 Jahren leicht tiefer als per Ende der Vorjahresperiode (4,77 Jahre).

Espace beabsichtigt, die Zinsbindungs­dauer (Duration) für das gesamte Portfolio möglichst gleichmässig zu verteilen und dadurch das Zinsänderungsrisiko über die lange Frist zu diversifizieren. An dieser Strategie wird auch im gegenwärtigen Zins­umfeld festgehalten. Der Richtwert für die durchschnittliche Zinsbindung beträgt rund fünf Jahre.

Nachhaltigkeit als strategischer Erfolgsfaktor

Espace optimiert den Energieverbrauch ihrer Liegenschaften im Portfolio laufend. Dabei werden die Mietparteien jeweils miteinbezogen und Anreize gesetzt, die Effizienzmassnahmen zu unterstützen. Der Anteil an Sonnenenergie konnte auch in der Berichtsperiode wiederum erhöht werden. Sämtliche Sanierungsobjekte wurden mit Solarstrom (ZEV) ausgestattet und beziehen ihre Wärme über das lokale Fernwärmenetz. Zusätzlich wurden in allen Projekten die Voraussetzungen geschaffen, um die CO₂-freie Mobilität zu fördern. Sowohl Neubauten als auch die Sanier­ungen wurden und werden soweit sinnvoll nach dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz SNBS geplant und gebaut.

Ab der kommenden Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2022 (Publikation 9. März 2023) wird über relevante ökonomische, ökologische und soziale Leistungen des Unternehmens in Form von Nachhaltigkeitsindikatoren berichtet werden.

Ausblick

Bei den Wohnungsmieten zeichnet sich seit langem eine Trendwende ab. Seit 2015 haben die Angebotspreise von Mietwohnungen immer nach unten gezeigt, aber seit Anfang 2022 steigen die Mietpreise wieder. Diese Trendwende ist einerseits auf eine höhere Nachfrage aufgrund des Bevölkerungswachstums und andererseits auf einen deutlichen Rückgang des Angebotes zurückzuführen. Auch im Bereich der kommerziellen Liegenschaften bieten sich gute Möglichkeiten, wenn beispielsweise Objekte mit Mietparteien belegt werden können, die in wachstumsstarken Branchen vertreten sind. Espace geht davon aus, dass Mietwohnungen, Gesundheitsimmobilien und Lagerflächen die interessantesten Bereiche des Immobilienmarktes bleiben werden und nach wie vor gute Chancen für weitere Investitionen bieten. Espace ist in allen Bereichen gut positioniert, die laufenden und anstehenden Projekte decken diese Märkte ab. Die attraktiven Landreserven sowie der Nachhaltigkeits- und Innovationsanspruch von Espace werden zusätzlich ihren Beitrag leisten, damit sich das Unternehmen positiv weiterentwickeln kann.