Immobilienbewertung
Der Verwaltungsrat hat entschieden, dass die Immobilien von einer unabhängigen Stelle periodisch zu bewerten sind. Er legt grössten Wert auf eine kontinuierliche und gleichartige Bewertung aller sich im Eigentum der Gesellschaft befindlichen und der zu erwerbenden Immobilien. Dies vor allem im Interesse einer möglichst wahrheitsgetreuen Darstellung der Situation der Gesellschaft, der Gleichbehandlung von Alt- und Neuaktionären bei Kapitalerhöhungen und der möglichst objektiven Bewertung der Aktien.
Der Verwaltungsrat hat damit die KPMG AG, Real Estate, Zürich, beauftragt. Das Mandat wird von den Herren Stefan Pfister, lic. oec. HSG, Chartered Surveyor MRICS, Beat Ochsner, Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder und Immobilienschätzer FA und Oliver Specker, Dipl. Architekt ETH/SIA, Dipl. Bauing. HTL/STV, betreut.
Die Immobilien werden auf das Vorhandensein von Altlasten untersucht. Allfällige Minderwerte werden im Marktwert berücksichtigt. Die Altlasten und, wo gegeben, deren Minderwert werden von U-Tech Zaugg, Herrn Jürg Zaugg, Thun, ermittelt.
Die Immobilien werden nach der Discounted Cash Flow Methode (DCF) bewertet. Sie entspricht einer ökonomischen Betrachtungsweise und unterscheidet sich gegenüber anderen Bewertungsansätzen vor allem durch die periodengerechte Berücksichtigung der anfallenden Erträge und Kosten sowie durch die Transparenz der zu Grunde gelegten Annahmen.
Die langfristige, bis zu mehreren Jahrzehnten angesetzte Betrachtungsweise bietet Gewähr, dass unregelmässig anfallende Sanierungen oder Renovationen berücksichtigt werden. Die zukünftigen Erträge und Kosten, also die in einem Betrachtungszeitraum von bis zu mehreren Jahrzehnten fliessenden Mittel, müssen auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert werden (Barwertermittlung). Die Höhe des Diskontierungssatzes hat deshalb einen besonderen Einfluss auf die Bewertung. Ausschlaggebend für dessen Höhe sind unter anderem die Kapitalkosten (WACC), das allgemeine und das spezielle Liegenschaftsrisiko, die Art der Nutzung und die Gebäudeattraktivität sowie die Makro- und die Mikrolage. Je höher der pro Liegenschaft angewendete Diskontierungssatz ist, je niedriger errechnet sich der Wert der nach der DCF-Methode begutachteten Liegenschaft.
Der bei der DCF-Methode angewendete Diskontierungssatz darf nicht verwechselt werden mit dem Kapitalisierungssatz. Letzterer wird bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren angewendet.
